رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت تا به امروز بیش از 3 میلیون سند الکترونیک صادر شده است.
وی ادامه داد: اسناد الکترونیک محل جعل، محل تردید و محل انکار نیستند و خوشبختانه تا به امروز بیش از 3 میلیون سند الکترونیک صادر کردیم که این اسناد به صورت برخط برای مقامات قضایی قابل بررسی است و هر جا و هر دستگاهی که نیاز به این سند داشته باشد با شناسه‌ای که در اختیار متولی قرار داده می‌شود این سند قابل رویت است.
بابایی بیان کرد: در دنیا معدود کشور‌هایی هستند که اقدام به صدور سند الکترونیک کرده اند و الحمدالله با همت شرکت‌های دانش بنیان و همکاران عزیزم در سازمان ثبت ما این اقدام تحولی را انجام دادیم مضافاً اینکه ما در بحث شرکت‌ها و اشخاص حقوقی از هفته گذشته سند الکترونیک اشخاص حقوقی را هم رونمایی کردیم. بیش از 2 میلیون و صد هزار شرکت داریم که البته 800 هزار شرکت تعلیق شده است. صدور اسناد الکترونیک برای شرکت‌ها یک اقدام بسیار خوب در شناسایی شرکت‌های صوری و غیرفعال کردن این شرکت‌ها است که همه این اقدامات ثمره سند تحول و تعالی قوه قضائیه است.
سعی می‌کنیم ظرف یک تا دو سال آینده تمام شرکت‌ها دارای سند الکترونیک شوند
وی تصریح کرد: 800 هزار شرکت تعلیق شده، شرکت‌های صوری و کاغذی هستند که به حالت تعلیق درآمده اند. از این پس برای هر شرکتی که ثبت خواهد شد سند الکترونیک صادر می‌کنیم و در یک بازه زمانی و طبق یک برنامه زمان بندی که تعریف شده است سعی خواهیم کرد ظرف یک و یا دو سال آینده تمام شرکت‌ها دارای سند الکترونیک شوند.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در مورد بحث بی اعتباری اسناد عادی و قولنامه‌ای و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هم بیان داشت: منشأ خیلی از دعوی، جرایم و پرونده‌های وارده به مرجع قضایی، اسناد عادی هستند که به راحتی جعل می‌شوند و وسیله‌ای برای ارتکاب به برخی از بِزه‌ها مانند فروش مال غیر، کلاهبرداری و ... شده اند.
وی یادآور شد: از گذشته‌های دور عدم اعتبار اسناد عادی مورد دغدغه قانون گذار بود. سال 1395 کمیسیون قضایی مجلس طرحی را تحت عنوان طرح عدم اعتبار اسناد عادی مطرح می‌کند، این طرح 4 سال در مجلس مورد بررسی قرار می‌گیرد و 5 بار نیز در شورای نگهبان مطرح می‌شود و برخلاف موازین فقهی و شرعی شناخته می‌شود، در نهایت موضوع به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع می‌شود و در تیرماه 1402 تدبیر و فرمایش حکیمانه مقام معظم رهبری فصل الخطاب قرار می‌گیرد.
بابایی گفت: اینکه در تیرماه 1402 مقام معظم رهبری می‌فرمایند که از باب مصلحت و دفع فساد، مجمع ورود کند این نشان از این است که یک دغدغه بزرگ برای نظام، انقلاب و مردم است. الحمدالله جلسات خوبی در مجمع بالاخص در کمیسیون قضایی مجمع با ریاست رئیس قوه قضائیه به صورت فشرده برگزار شد و در نهایت در 22 اردیبهشت سال جاری این قانون نهایی و از 3 تیرماه قابلیت اجرایی پیدا کرد.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با بیان اینکه اجرای این قانون گام بندی شده است اظهار داشت: در حال حاضر آنچه که محل نگرانی و دغدغه ما است و انتظار داریم که مردم ما را همراهی کنند تبصره 4 ماده 1 است. این تبصره می‌گوید در مورد اسنادی که حدنگار هستند و از زمان لازم الاجرا شدن این قانون صادر شده اند، دیگر تنظیم سند عادی ممنوع است، اگر سند عادی تنظیم شود در دادگاه و دستگاه‌های دولتی پذیرفته نیست.
روش معامله املاک دارای سند جدید (سبز رنگ) چیست؟
وی ادامه داد: برای اینکه تشخیص برای مردم راحت باشد، علی رغم اینکه ما از تیرماه سند‌ها را به صورت الکترونیک صادر می‌کنیم، اما برای اینکه وجه تمایز برای مردم ایجاد شود استثنائاً در خصوص اسناد حدنگاری که بعد از تاریخ 4/3 هستند سند را به رنگ سبز چاپ کردیم. اگر تاریخ سند سوم تیرماه به بعد باشد این سند مشمول قانون الزام به تنظیم سند رسمی است. ما برای تشخیص بیشتر در سند با رنگ قرمز قید کردیم که این سند مشمول قانون الزام است و اگر در قالب سند عادی تنظیم شود در دادگاه و دستگاه‌های دولتی پذیرفته نیست.
بابایی در پاسخ به این پرسش که این سند در کجا‌ها قابل تنظیم است، گفت: در مورد اسنادی که از سوم تیرماه به بعد صادر شدند، قبل از سوم تیرماه را ما کاری نداریم و قبل از این تاریخ را شما می‌توانید به صورت عادی هم تنظیم کنید، اما از سوم تیرماه اگر سندی صادر شود، حدنگار، تک برگ ما دو راهکار پیش بینی کردیم؛ راهکار اول بر اساس ماده 3، مراجعه شما به مشاورین املاک و تنظیم در قالب پیش نویس است که در سامانه‌ها بارگذاری شده و به مشاورین املاک دسترسی دادیم. ما به 175 هزار مشاور املاک امکان دسترسی دادیم و تا به امروز 32 هزار مشاور املاک متصل هستند.
وی ادامه داد: در پیش نویس قرارداد خرید و فروش؛ خریدار، فروشنده، موضوع و مشخصات ملک و سایر موارد در این پیش نویس قید شده است، وقتی پیش نویس نهایی شد و شروط مورد معامله انجام شد و ثمن پرداخت شد این پیش نویس به دفاتر اسناد رسمی برای نقل و انتقال رسمی سند می‌رود. این پیش نویس آثار حقوقی چندانی ندارد و در دفترخانه نقل و انتقال رسمی انجام می‌شود، پس اگر ما سندی را داریم که از تاریخ سوم تیرماه به بعد صادر شده، یا تنظیم در قالب پیش نویس است و یا در قالب قراردادی است که ما این را به دفاتر اسناد رسمی دادیم.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در مورد عملکرد سامانه موضوع ماده 10 گفت: خیلی از مردم سند عادی و قولنامه دارند، مردم 2 سال مهلت دارند که اسناد عادی را در این سامانه بارگذاری کنند، بعد از اینکه این اسناد را در سامانه آرشیو کردند دو سال مهلت دارند که برای دریافت سند و تبدیل سند به واحد‌های ثبتی مراجعه کنند یعنی یک فرصت 4 ساله. پس فرض اول این است که سندی را داریم که از سوم تیرماه به بعد صادر شده است؛ تنظیم و نقل و انتقال یا در قالب پیش نویس است یا در قالب قرارداد. اسنادی را هم که قبل از سوم تیرماه است، قانونگذار به مردم مهلت داده که فعلاً در قالب قولنامه نقل و انتقال را انجام دهند هر چند که می‌توانند به دفترخانه‌ها مراجعه کنند و در قالب نقل و انتقال رسمی انجام دهند. اما مردم عزیزی که مالکیتشان در قالب سند عادی است چه برای اراضی و چه برای املاک، سامانه ما که سال آینده راه اندازی می‌شود، دو سال مهلت بارگذاری و دو سال بعد از بارگذاری برای دریافت سند اقدام کنند.
بابایی اظهار داشت: همچنین ظرفیتی به نام ظرفیت تبصره 2 ماده 3 یا خودکاربری داریم. ما نمونه قرارداد حدود 35 قراداد را محضر معاونت حقوقی قوه ارسال کردیم که بعد از اینکه تائید کنند در سامانه بارگذاری خواهیم کرد. البته خودکاربری یک سال مهلت داده به دستگاه‌ها که استعلام‌های برخط را پاسخگو باشند. مسکن و شهرسازی، جهاد کشاورزی و تامین اجتماعی باید ظرف یک سال سامانه هایشان به سامانه ثبت الکترونیک ما متصل باشد. هدف این است که اگر خریدار و فروشنده بخواهند قراردادی تنظیم کنند و از ظرفیت تبصره 2 ماده 3 بدون مراجعه با مشاورین املاک استفاده کنند، استعلام‌ها به صورت برخط و آنی صورت گیرد.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: در قانون، 14 آئین نامه پیش‌بینی شده است، 6 آئین نامه را باید قوه قضائیه تنظیم کند و تنظیم 8 آئین نامه بر عهده وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های مختلف است. شش وزارتخانه و چهار دستگاه باید در اجرای قانون به ما کمک کنند. پیش نویس تمام آئین نامه‌هایی که بر عهده قوه قضائیه است تهیه شده و حتی ما بعضی از پیش نویس‌هایی را که مربوط به دولت است را هم تهیه کردیم و از معاونت حقوقی دولت انتظار داریم که در تهیه پیش نویس‌ها و نهایی کردن 8 آئین نامه که به دولت مربوط است کمک کند تا زمینه اجرای این قانون را ما هرچه زودتر برای مردم فراهم کنیم.
بابایی بیان کرد: پیش بینی ما این است که حداکثر ظرف 9 ماه آینده، سامانه‌های شش وزارتخانه و چهار دستگاه به سامانه ثبت الکترونیک ما وصل شود، چون دیگر اینجا بحث استعلام فیزیکی وجود ندارد. شما وقتی قرارداد را تنظیم می‌کنید همین جا باید الکترونیک از دستگاه‌های مربوطه استعلام کنید و حتی پرداخت بدهی و دیون بر اساس استعلامی است که انجام می‌شود و شما پرداخت را به صورت الکترونیک انجام می‌دهید، این می‌شود مفهوم بر خط و آنی که ما به دنبال آن هستیم.
وی در پاسخ به این پرسش که یکی از بند‌هایی که این آئین نامه دارد قرارداد یک سال است که خودتان متولی آن هستید و باید آئین نامه اجرایی آن را تدوین کنید گفت: شش آئین نامه را ما تقدیم کردیم. ماده سه که نهایی شده، تبصره دو ماده سه هم تقدیم شده و جزء اولویت‌ها قرار گرفته و حدود سی و دو قرارداد یکسان را به معاونت حقوقی تقدیم کردیم که به محض آنکه تائید شود و سامانه دستگاه‌ها به ما وصل شود ما در سامانه بارگذاری خواهیم کرد. ما منتظر دستگاه‌ها هستیم و گرنه قرارداد‌های یک سال را ما هفته پیش تقدیم کردیم که اگر معاونت حقوقی و معاونت اول قوه قضاییه تائید کند در سامانه قرار خواهد گرفت.
رئیس سازمان اسناد و املاک کشور همچنین در پاسخ به اینکه آیا قانونی برای تغییر و اصلاح شیوه پیش فروش وجود دارد، گفت: در ماده 15 قانون الزام به تنظیم اسناد رسمی، در انتها و ذیل ماده، در قانون پیش فروش ساختمان که در 89/10/12 تصویب شده، اصلاحاتی را وارد کردیم. این اصلاحات قطعاً به روال پیش فروش ساختمان کمک خواهد کرد. حذف شناسنامه فنی هر واحد که یک معضلی بود و امکان پیش فروش را غیرممکن کرده بود در این قانون این موانع برداشته شده، ما ظرفیت‌های لازم را هم برای اجرایی پیش فروش ساختمان فراهم خواهیم کرد و آئین نامه‌ها و دستورالعمل‌های لازم را تنظیم می‌کنیم تا این قانون هم به نحو شایسته اجرایی شود.
بابایی در پاسخ به سوال دیگری مبنی بر تعلل سازنده‌ها برای دریافت گواهی پایان کار به خصوص در مورد آپارتمان‌هایی که به صورت مجتمع ساخته می‌شوند، اظهار داشت: خیلی مشکل در این رابطه پیش آمده که باعث نارضایتی شده است؛ یک مجتمع صد واحدی، دویست واحدی به خاطر یک واحد سایر واحد‌ها ماندند، در قانون این سازوکار‌ها پیش بینی شده اند. در تبصره 6 ماده 10 این قانون اگر بحث اخذ گواهی پایان کار منوط به جریمه باشد یعنی نیاز به تغییرات فنی، مهندسی نباشد امکان صدور سند فراهم شده، می‌شود سند را صادر کرد، اما نقل و انتقال بعدی موکول به پرداخت جریمه می‌شود؛ یعنی ما سند را صادر می‌کنیم، اما در ظَهر سند قید می‌شود که مثلا این ساختمان جریمه و یا عوارض دارد و نقل و انتقال بعدی را موکول می‌کنیم به پرداخت جریمه که خیلی راهگشاست. به نظرم خیلی از جا‌ها که امکان صدور سند نبوده با این سازوکاری که در تبصره 6 فراهم شده ما می‌توانیم این مشکل را برطرف کنیم.
وی در مورد سازنده‌هایی که هیچ جوره برای گرفتن پایان کار اقدام نمی‌کنند نیز بیان کرد: این‌ها دیگر باید بحث قضایی الزام شود، دادخواست الزام به تنظیم سند و...، اما اگر منوط به پرداخت جریمه باشد خوشبختانه قانون سازوکار را فراهم کرده است.
جهش بسیار خوب در صدور سند رسمی برای املاک فاقد سند رسمی
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در مورد املاک و اراضی که فاقد سند رسمی هستند و برای گرفتن سند هم دچار مشکل هستند گفت: در بحث املاک فاقد سند رسمی و قولنامه یک جهش بسیار خوبی را در همین شش ماهه شاهد بودیم، با توجه به اینکه قانون در حال اجرا شدن است و خیلی از املاک قولنامه‌ای هستند و ما باید زمینه صدور سند را فراهم کنیم. در مدت شش ماهه دوم 1402، 67 هزار و 779 فقره صدور سند در بحث املاک و ساختمان‌های فاقد سند داشتیم که این عدد در شش ماهه اول امسال به 124 هزار و 777 فقره صدور سند رسمی رسیده است.
وی ادامه داد: در این رابطه ما یک مشکل قانونی داریم که در کمیسیون قضایی مجلس مطرح است، اینکه اگر زمینی می‌خواهد سند بگیرد می‌گویند باید عیان داشته باشد، اگر عیان نداشته باشد در اجرای قانون تعیین تکلیف ما نمی‌توانیم سند بدهیم، مردم را هدایت می‌کنیم که به هر شکل یک عیانی یا ساختمانی بزنند. فرد به شهرداری مراجعه می‌کند، اما شهرداری می‌گوید سند نداری، این را ما در کمیسیون قضایی مجلس مطرح کردیم، پیشنهاد هم دادیم، بحث اصلاحیه قانون هم دادیم، به معاونت حقوقی قوه هم مطرح کردیم و امیدواریم در قالب طرح دوفوریتی در مجلس به تصویب برسد که زمینه صدور سند برای اراضی که فاقد عیانی هستند و در داخل محدوده و بافت شهری قرار گرفتند ان شاالله این معضل و مشکل هم حل شود.
بابایی در رابطه با اینکه این اقدام چگونه بر اساس قانون صورت می‌گیرد گفت: در وضعیت موجود بر اساس قانون تعیین تکلیف اگر کسی می‌خواهد برای زمینش سند بگیرد باید پرونده‌ای را در هیئت تعیین تکلیف تشکیل دهد. هیئت‌های تعیین تکلیف ما در واحد‌های ثبتی مستقر هستند، دبیرخانه‌ای تعریف شده، شخص اسناد عادی و مستنداتی که در این قانون احصاء شده را این جا مطرح می‌کند. هیئت متشکل از سه نفر؛ قاضی هیئت، رئیس واحد ثبتی و بر اساس نوع زمین یا از جهاد کشاورزی یا از مسکن و شهرسازی ورود پیدا می‌کنند و سوابق را نگاه می‌کنند، اگر معارض نداشته باشد و ملکیت مشروع باشد با وجود عیانی، حالا بعضی اوقات می‌گویند عیانی لازم است برای اینکه ما بدانیم معارض دارد یا ندارد، خب این یک ایراد قانونی دارد، ما که نمی‌گوییم آن‌هایی که چهاردیواری و عیان ندارند مشکل دارد یا مشروع نیستند حالا پیشنهادی که در اصلاح قانون تعیین تکلیف دادیم این است که صدور سند موکول و منوط به داشتن عیانی و چهاردیواری نباشد البته در کمیسیون قضایی مطرح شد و مورد پذیرش اولیه قرار گرفته است و منتظریم که نهایی شود.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در رابطه با یکی از ویژگی‌های مثبت آیین نامه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول که در آن استعلام‌ها به صورت آنی و برخط انجام می‌شود گفت: ما شعاری که داریم و تاکیدی که ریاست قوه قضاییه دارند؛ خدمت به موقع، ارزان و سریع است. الان معطلی مردم، رفت و آمد مردم و استعلام‌های فیزیکی هم علاوه بر اینکه امکان جعل و خطا است زمان زیادی را از مردم می‌گیرد. بسته به نوع قرارداد یا سندی که تنظیم می‌شود بعضی از استعلام‌های ما الان بر خط انجام می‌شود. مثلاً دفترخانه‌های اسناد رسمی ما با شهرداری ارتباط دارند، با بنیاد مسکن ارتباط را برقرار کردند، بعضاً با امور اراضی هست، اما با تامین اجتماعی ما هنوز ارتباط را نداریم و کار به صورت سنتی انجام می‌شود. اگر زمینه اتصال شش وزارتخانه و چهار دستگاهی که در این رابطه احصاء شده اند تا با سازمان ثبت اسناد، ارتباط بر خط و آن لاین داشته باشند فراهم شود خیلی به تنظیم اسناد و عملیاتی شدن آئین نامه‌ها سرعت بخشیده می‌شود و اگر از سوی این شش وزارتخانه و چهار دستگاه، عمل به قانون صورت نگیرد و به سامانه استعلام برخط متصل نشوند یعنی ترک فعل رخ داده است و قطعاً مسئولین عالی این دستگاه‌ها تحت تعقیب قرار خواهند گرفت.
وی بیان داشت: در صورتی که شش وزارتخانه و چهار دستگاه مربوطه به سامانه اتصال برخط متصل شوند حداکثر پیش بینی ما این است که در نیم ساعت یک معامله با استعلام برخط، پرداخت دیون و حقوق دولتی به صورت کاملاً قطعی انجام شود.
بابایی در رابطه با حساب‌های امانی و امکان فسخ هوشمند نیز بیان کرد: ما در حال تعریف سازوکار حساب‌های امانی هستیم، اما هنوز عملیاتی نشده است. همین پیش نویسی که من خدمت شما نشان دادم، ممکن است مورد فسخ قرار گیرد، عملیاتی نشود و به دفترخانه ارسال نشود، خب طرفین باید به عِوضین رجوع کنند. عِوضین، مبیع و ثمن است که در این قانون، سازوکار تعریف شده و در حال عملیاتی کردن آن هستیم و جزء برنامه‌های آتی ما است که این موضوع هم پیاده و عملیاتی شود.
